空き家問題という言葉を耳にすることが増えてきました。その一方で、空き家の何が問題なのかが今一つよくわからない方も多いのではないでしょうか。

相続で実家をもらったけども誰も住んでいないという場合や、都心のマンションに移ったので郊外の戸建ては使わなくなったという場合など、空き家の発生には様々な理由があります。
日本全国に空き家は増え続けている状況の中で、空き家を持っている方はその対応に悩まれているのではないでしょうか。

そこで今回は空き家を持っている方向けに、空き家に関する状況を整理してメリットやデメリットを解説していきたいと思います。

空き家の発生理由は歴史上初の人口減少

空き家の発生原因の一番の理由は、人口の減少です。

これは日本の歴史上初めて起きている状況です。
過去、戦後日本の人口が増え続けていた時代、日本の住宅は常に不足がちでした。

増え続ける人口に対して十分な住宅の供給は行われず、住宅価格も上昇し続けていました。限られた土地しかない、都心の住宅地はすぐにいっぱいになり、郊外へと住宅開発は広がっていきます。公共交通の発達も合わさって、サラリーマンが住宅ローンを組んで郊外の住宅地に戸建を買うのはごく普通の価値観になっていきました。
郊外に住んで都心まで通うライフスタイルが発生し始めたのです。地方都市も同様に、住宅地の拡大が発生していました。
中心街から離れた山の中まで開発は進み、より多くの住宅を作る方針が政府でもとられていました。結果、地方の山間地ギリギリまで住宅開発は進み、より一層人口は増えていったのです。

そして、現在。この流れがくずれ、人口減少に伴う空き家の対策が問題となってきているのです。

 

コンパクトシティで街のあり方がかわる

人口が減り始めた現在では、以前とはまったく逆の状況が発生しています。
人口の減少を発端に、中心街に効率的な街ができるかを行政は考えています。山間に発生し始めた限界集落まで公共交通機関を確保するのは容易ではありません。都市部に集中してくれればそんな予算は不要なのです。

そのためコンパクトシティの名目で都市部への住宅住み替えが推奨されています。歩いて回れる都市を目標に住宅や商店、病院などの必要なものを中心街にまとめ、行政サービスの負担を減らす方向に進んでいるのです。
人口が減っているのですから、税収も減っています。

お金がなければだれも働いてはくれないのです。コンパクトに中心街に住宅が集まれば、離れた場所にある住宅から順番に不要になっていきます。

このように人口減は空き家を簡単に生み出します。都市部にいると気づきにくいかもしれませんが、このような大きな流れは止まることなく動き続けています。

例えば東北を考えれば秋田県ですと百万人の人口の内、約一万人が毎年減っていきます。働ける現役世代こそ、東京圏へ脱出しています。税収も減り、さらに住宅も多くは不要になると考えれば、空き家が問題となっているのかが理解できるのではないでしょうか。

いままで町だったはずの場所が、ふと気づくと建物だけが残っており、誰も住まない場所になってしまっているのです。そしてこの流れは止まることがありません。空き家は増え続けるままなのです。

 

空き家はすぐには貸せません

空き家の問題点は、簡単な解決方法がないことです。例えば空き家にするならば、賃貸に出してみようと考えたとしましょう。
親から引き継いだ郊外の空き家を考えてみてください。住宅は人が作ったものですので当然寿命が存在します。バブル期に作られた豪勢な建物でもすでに30年も経っています。一般的な住宅ならばなおさら、コンクリートでも防水などの補修を考える時期ですし、木造であればもっと痛みは激しく、シロアリなどの被害もあるかもしれません。

寿命を延ばすように常に手が入っていればいいですが、個別に調査しなければ状況はわかりません。
人に貸すために、どんな状況か調査するためだけに、シロアリ調査や耐震調査、水回りの劣化具合など数十万円の費用が発生するのです。
万一そのまま貸せたとしても、調査費用をとりもどすだけでどのくらいかかるのでしょうか。60万円の調査費用を月5万円の賃料で取り戻そうとすると、単純に考えて1年はかかることになります。

実際はさらにリフォームする必要があるでしょうし、契約してくれた不動産屋に手数料を払う必要もあります。
全部で300万円かかったと仮定してみれば、5万円の家賃で60か月、5年も回収にかかるのです。これでは全く割にあいません。

そもそも空き家になっているくらいで、需要が減っている立地だとしたら、住宅の借り手が本当にいるのでしょうか。お金ばかり先にかかって、借り手が現れなければ大きなマイナスが発生してしまいます。

空き家をちょっと貸してみようか、と考えただけでもこれだけ面倒なのです。
不動産業者の口車に乗って、サラリーマンをやりながら賃貸経営なんてほとんど夢物語の世界です。

 

空き家はそのままでは売れません

それでは、売ってみようかと考えても、なかなかスムーズには行きません。
立地にもよるでしょうが、魅力のある土地だったら、とうの昔に売ってくれという話があなたの元に来ているはずです。
毎月のノルマに必死な不動産の営業マンが押し掛けて来ていないのならば、あなたの土地はその程度の価値の土地なのです。

さらに現在はその上に古い空き家が乗っています。そのままでは売れません。解体して更地にするにも数百万円の費用が掛かります。
解体屋さんに現地を調査してもらっても、周辺の道路が狭くて重機が入れないと言われれば、手で壊す羽目になります。

当たり前のように費用もかさんで、当初の目論見は外れていきます。
だいたい更地にしてすぐ売れればいいですが、そうでないと固定資産税も変わって今までより高額になってしまいます。

空き家を売ろうとした場合でも、やはり最初のうちはどんどんお金が出ていくだけなのです。処分して手元にお金を残そうとしたはずが、逆にお金が出ていくというのはおかしな話です。

ひょっとしたらオリンピック特需で自分の土地が高額になるかもしれない、と気長に待っている方もまだいらっしゃるかもしれません。可能性はゼロではありませんが、勝つ確率は非常に低い賭けだと認識したほうがいいでしょう。あなたの土地がバブル期のような値段で売れることはまずありません。

つまり、売るにもお金がひつようですし、簡単には売れないのです。

 

空き家の持ち主は何人いますか？方針は決まっていますか？

さらに厄介なのが相続がらみでしょう。兄弟で田舎の実家を相続しても、兄弟の方針がぶれているとどうにもなりません。

兄は都市部にマンションを持っているため実家を売却したいが、弟は転勤族のため賃貸住まい。将来実家に戻るかもしれないから、家を保持しておきたい、なんて場合が一番厄介です。
とりあえず共有名義で実家を相続したとしても、その後の出口がまったくありません。兄の持ち分を弟が買い取れればいいのでしょうが、そのような現金の余裕がない場合、やはり売ったほうが、などと話はこじれ始めます。
そこに嫁の希望が絡んで来たら、もう解決はしないものだと考えた方がいいでしょう。

その間家は空き家のままで、誰も住まずに劣化が進むことになるのです。

こうして住宅街にツタが巻き付いた空き家が発生することになります。
ちなみに相続が発生した場合に物納でなんとかできるのも、価値の高い土地だけです。

今回のように兄弟間で話がこじれていれば物納もできませんし、空き家が乗っていて放置されているような価値の低い土地は、そもそも行政が受け取りません。

すなわち空き家とは貸そうにも、売ろうにも、相続で物納しようにも、ある程度手間と費用をかけなければどうしようもないのが現状なのです。

 

空き家の事故責任、費用はすべて持ち主へ

空き家のデメリットはそれだけではありません。トラブルが起きた際の責任はすべて所有者が引き受けなければならなくなります。

例えば事故で郊外の空き家が崩れて他人にけがをさせてしまった場合、賠償の責任は所有者にあるのです。
瓦屋根をきちんと手入れしたり、壁を直したりと、本来きちんと管理していれば起こらなかった事故は賠償の対象になります。

曖昧にしたまま、空き家の方針を決めずに放置したツケは自分に回ってきます。
自分は親から引き継いだだけ、なんて言い訳は通用しません。

少々のトラブルくらいなら構いませんが、万一空き家の壁が倒壊して死亡者が出た、なんて日には数億円の賠償で破産なんてことも起こり得るのです。

手間もお金もかかりますが、空き家をどうするかは早目に決定して方針を決めることを勧めます。状況が落ち着いてから何とかしよう、と考えても多くの場合でそんな日は訪れないことになります。

 

空き家が犯罪を誘発する場合

その他にも普段使用されていない空き家はトラブルを引き寄せます。犯罪者の集会所に使われたり、放火の対象になったりと大きなトラブルにつながるのです。

庭の草むしりができていなかったり、建物にツタが絡んだりと見た目から空き家の判断はできますので、トラブルを引き寄せやすいともいえます。
一件の空き家が引き寄せるトラブルを嫌ってさらに近所に人が住んでいない空き家が増える原因になります。つまり空き家を所有するデメリットは年々大きくなっていくのです。

 

空き家トラブル減少に巡回サービス

このようなデメリットを少しでもカバーするために警備会社や不動産会社が新たなサービスを始めつつあります。
空き家巡回サービスと呼ばれるもので、月に一回程度空き家の巡回を行い風通しや掃除を行ってくれるものです。

数千円から一万円程度ですが、遠隔地の空き家の状況を見てくれる人が、有料でもいるというのは非常にありがたいことだと思います。
とくに都心に住んでいる人が地方の実家を管理する、といった距離のある空き家の対応には適しているサービスです。

月に一回地方に行って状況を確認するだけで、交通費だけでも数千円かかることを考えると、かなりお得なサービスです。

もともとは警備会社や管理会社が行い始めたサービスですが、これから空き家が増える中では、規模が拡大していくのではないでしょうか。
 

空き家対策特別措置法で行政が乗り出してくる

民間サービスだけでなく、行政も対応をとり始めました。

空き家対策特別措置法と呼ばれる法案が平成26年に成立しました。
法案の概要としては、倒壊などの恐れがある空き家に対して行政が罰金を科したり、強制撤去することができたりするようになったというものです。

これまで、空き家がどんなに倒れそうでも、個人の資産であるために、行政が勝手に手を出すことは許されていませんでした。
この法律の制定により、他人に迷惑を及ぼす空き家は、行政が手を出して解決することができるようになったのです。

背景には空き家の問題が社会問題となるくらい多くなっており、行政も対応する必要を強く感じている、ということではないでしょうか。

件数が多くなれば、行政も放置するわけにはいかなくなります。きちんと根拠となる法律を作って動かなければならないくらいのトラブル数が背景にあるということです。

さらに、将来的には空き家の固定資産税が高くなることが検討されています。厳密には、家が建っていることで減免されている固定資産税が、減免されなくなる、という検討です。

これによって、空き家放置の原因といわれている、空き家でも立てておいた方が税金は安い、という状況を解消する目的と思われます。

 

そもそも空き家は片付いていますか？

空き家を何とかしたい、と考えている方の中に、片付けができないという方も一定数いるようです。

とくに実家を相続で取得した場合に発生しやすいトラブルです。
自分自身もかつて住んでいた住居のため思い入れがある。思い出の品々は捨てにくい、といった感情の処理が一番難しいのではないでしょうか。
さらに、現在では品物の処分にもお金がかかる時代です。こういった場合は、ゆっくりと時間をかけられない方々には、プロの廃品業者に依頼することをお勧めしています。

思い入れの強い物だけをいったん引き取って、それ以外をすべて処分するという行動が必要になってきます。
さもないと片付けだけで数年かかった、なんてことになりかねません。その間の固定資産税を考えたら、業者に依頼したほうが安くなることは想像に難くありません。

そもそも長く住んだ家は様々なものが詰め込まれているものです。
ある例では、80歳を過ぎた両親が生活用品をついつい買いだめしてしまい、トイレットペーパーが数百個保管されていた例もありました。

捨てるだけでも大変な量になりますので、個人で処分するのはほぼ不可能だと思います。

 

家が資産から負債になるとき

このように空き家の問題は様々な問題が複雑に絡み合っているのです。

人口増加の時代にはこのような問題は、すべて次の購入者が考えてくれていました。
高度成長期であれば、サラリーマンとして働きながら、マンション、戸建てと住宅を次々に住み替えていくのがよくある方法でした。

多少のトラブルがあっても、自宅を売却してしまえば、少々のトラブルは次の人が解決してくれます。
自分は働きながらローンを組んで、次の新築住宅を手に入れればいいのです。

それだけで、給料よりも高いインフレを起こしていた不動産に投資することになり、個人の資産を増やすことができます。

サラリーマンにとって手間もかからず、資産を増やすには住宅を買うことが最適な方法だったのです。
しかし、さらにそれから数十年たった今では、せっかく手に入れた郊外の一軒家は単なる負債でしかないことにおおくの人が気付き始めています。

ずっと住めるはずだった戸建も、年数がたてば補修費用がかさんできます。壁は塗装の必要があるし、天井の雨漏りも直さなければならない、ウッドデッキは作り替えないと洗濯物も干せない。

段々とみすぼらしくなる家は、負債であるため誰も寄り付かず、最後にはボロ家になってしまうのです。
ツタの絡まった古い戸建てを当然購入したいという次の人も現れず、自宅延々と持ち続けることになるのです。

自分が住んでいるうちはまだいいですが、自分以外誰も住まないのですから、当然空き家になることは避けられません。

空き家問題を解決するには、住宅に関する考えを改める必要があるのではないでしょうか。
自分の持っている空き家は、すでに資産ではなく、お金をかけてでも解決しなければならない負債である、とはっきり認識するところから始める必要があるのではないでしょうか。

 

空き家をどうするかは今考えましょう

土地バブルはもう来ないし、東京オリンピックで自分の空き家は値上げりすることもない、自分の持っている空き家をそのようにしっかり考えられる人だけが、次の具体的な手段に移れます。

もう一度高値がつくかもしれない、と今でも考えている方は、おそらく生きているうちに納得できる金額を提示されることはありません。
延々と空き家にかかる固定資産税を支払続けることになるでしょう。自分が親世代から引き継いだ負債を、さらに次の世代に引き継がせるのは避けた方が賢明と思われます。

まだ自分自身が元気で多少の金銭的余裕があるならば、付加価値を付ける方向で考えるのもいいかもしれません。大規模なリフォームをして、賃貸で借り手を探して、不動産投資家に売却するのもいいでしょう。
建物を解体して、更地として駐車場用地や事業用地として売却するのもいいでしょう。

いずれにせよ、自分自身で決心して行動しなければ何も変わりません。面倒くさいは禁句です。

どのような手法が適切かは、それぞれの空き家の周辺状況によりますが、空き家は何とかしなければならない負債である、としっかり見つめて取り組むことが、第一歩だと思われます。