失敗しない家の売却、そのコツとは！？

 

家を買うことは人生で一番大きな買い物だと言われるとおり、大変な出来事だったという人も多いでしょう。

そしてその家を売るということも、やはり非常に大きな決断だと言えます。

家の売却において、成功とはなんでしょう？

もちろん、まずはできるかぎり高値で売却したいものですね。

また、時間をかけすぎず、トラブルに巻き込まれないように売却するのもとても大事なポイントです。

それでは、どういった点に気をつけて臨めばいいのでしょうか？

 

家を売却する前にやっておくこと！

家の売却相場額を確かめよう

 

まず誰と話すにしても、自らが知識を持っていないとうまく交渉ができないものです。

家を売ると決めたら、まずは売却相場についての情報を確かめておくことが大事です。

不動産業者選びをしようと思っても、もし相場などの知識がなければ相手の言っていることが正しいのかどうかも判断しにくいためです。

 

家の売却相場を調べるには、インターネット上に一括査定できるサイトなどがあります。

一社のみの査定額ではなく、複数社の査定額を知ることができるので、大体の相場を知るには便利です。

ですが、ネット上の一括査定の場合は、実際に売却する物件を見て判断しているわけではありません。

あくまでも仮の査定ですので、実際の適正価格とイコールになるとは限らないので注意が必要です。

 

それに比較して、訪問査定を受ければ不動産業者が実際に物件を見て判断してくれます。

この場合はより現在の適正価格と誤差が出にくい査定が可能となります。

ですので、オススメはまずインターネット上で一括査定を行い、なかでも査定額の高かった不動産業者など、自分の気になった業者を数社選び、訪問査定を受けるという方法です。

こうすることで、最初からやみくもに不動産業者を自宅に呼ぶよりも、より効率的に査定を行うことができるのです。

 

売却査定額は不動産業者によって、大きければ数百万円の違いが出ることも珍しくありません。

まず自分でこういった知識をつけて、不動産業者の出してくる査定額が順当であるかどうかをチェックできないと、大金を損しかねないのです。

 

家をキレイにしておこう

 

当たり前のことのようですが、忘れがちなのがこちら。

査定や内覧の際、人が見るポイントのひとつが家の外、そして中がキレイかどうかです。

部屋の中はもちろん、廊下や壁、畳などは出来る限り清掃しておきましょう。

特にトイレや台所やお風呂などの水回りが汚い家は、やはり印象が悪くなってしまいます。

これらをキレイにしておくことで査定額にも差が出る可能性があります。

とは言っても清掃は自分でできる範囲というのも限られていますので、プロのクリーニング業者に依頼することも良いでしょう。

家を買う側の立場になって、売却する家を一度見てみることが大事なのです。

 

だからといって、わざわざリフォームまでする必要はあるのでしょうか？

たとえばお風呂などが非常に汚いといった場合は、リフォームをすれば見た目の問題も補えます。

しかし、その費用が家の売却額に上乗せされるくらいであれば、元のままでいいと考える購入者も居るのです。

中古物件の場合、安く買って好きなようにリフォームしたいという声も多くあります。

ですので、ヘタにリフォームしてしまうよりは、たとえばその分の金額を売主側が負担するなどの条件をつけるなどしたほうが、買い手がつきやすくなる可能性があります。

購入者がどのような物件を求めているかはわからないので、不用意なリフォームをするよりは、補修や清掃に力を入れましょう。

 

正しい不動産業者を選ぼう

 

家を買う際もそうですが、家を売る際にできるだけトクをしたいなら、ここでもまた不動産業者選びが重要なポイントとなってきます。

大きなお金が動くことなので、信頼できる不動産業者を選ぶことは非常に大切です。

こちらがある程度知識をつけたら、次は実際に不動産業者と会ってみましょう。

 

さきほどの訪問査定で複数の業者と会ってみて、どのような人柄なのか、社風なのかを見ることが大事です。

大手で名前をよく知っているから…と言って、そこが一番良いとは限らないのです。

地元の情報に強い、近所の小さな不動産業者のほうが良いという場合もあります。

こうしたインターネット上ではわからなかった情報が、実は一番大事だったりするものです。

どれだけ良い言葉を書いていても、実際に会ってみて不誠実だと感じるような担当者なら、やはり家の売却という大きな取引を任せるには足りませんよね。

たとえ知人などからのオススメ業者であっても、自分には合わないという場合もあります。

 

そして、不動産業者と会ったら、臆さずにわからないことをどんどん聞いてみましょう。

面倒がられるかも…なんて心配する必要はありません。

不動産業者は家の売却のプロです。

お客様からの質問をないがしろにし、不安を抱かせるような担当者であれば、他社にお願いしたほうがいいでしょう。

 

また、不動産業者にもそれぞれ得意分野があります。

マンション、家、業者向けなどさまざまです。

もちろん、どの不動産業者も依頼すれば家を売却することはたいてい可能ですが、やはりそこは家が得意分野である不動産業者を選ぶべきです。

 

契約形態について知ろう！

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の違いって？

 

家を売却する際には、不動産業者と結ぶ契約にはおもに3つの媒介契約が存在します。

自分がどういった契約を結ぶかということは重要なポイントのひとつです。

それぞれについて見て行きましょう。

 

・専属媒介契約

こちらは契約した不動産業者1社への依頼以外、他社への依頼はしてはいけない契約となります。

もしこのことに違反し、他社からの媒介で売却することとなった場合は、違約金を支払わなければなりません。

また、専属媒介契約を結んでいる仲介業者からは、売主に対し2週間に一度以上、状況を報告することが義務となっています。

もし売主が契約業者も他社も通さず、たとえば知人などに直接売るとなった場合には、営業経費などの費用を負担しなければならない場合もあります。

 

・専属専任媒介契約

名前はさきほどのものと似ていて、他社に依頼してはいけないという点は同じです。

ですが、大きな違いはこちら。

もし売主が、契約業者も他社も通さず、自分で直接売るとなった場合には、違約金を支払わなければなりません。

また、他社を通して売却する場合も違約金が発生します。

専属専任媒介契約を結んでいる不動産業者からは、売主に対し1週間に1度以上、状況を報告することが義務となっています。

 

・一般媒介契約

こちらは、上記2件と違い、同時に複数社と媒介契約を結ぶことができます。

どの不動産業者と契約しているのかは明示しなければなりません。

もし、明示している不動産業者以外を通して売却することになった場合は、営業経費などの費用を負担しなければならない場合もあります。

不動産会社からの売主への状況報告に関しては、特に義務付けられていません。

 

そして、これら3つの契約すべて、3ヶ月間が契約期間であり、売主側からの申し出で3ヶ月後も延長可能となっています。

 

どの契約形態がいいの？

 

上記について条件を見てみた場合、一見、複数社と契約を結べる「一般媒介契約」が魅力的に見えるのではないでしょうか。

専属媒介、専属専任媒介契約では条件が厳しいように見えますよね。

では、それぞれを不動産業者の目線に立って比較してみましょう。

 

・専任媒介、専属専任媒介契約

不動産業者が嬉しいのはこの契約方法。

自分の会社だけに任せてくれているわけですから、利益を他社に持っていかれるリスクがありません。

当然、それだけ積極的に販売活動に力を入れてくれるわけです。

また、状況を報告する義務もあるため、ほったらかしにされにくいのです。

 

・一般媒介契約

頑張って広告費も使い、販売活動に力を入れたのに、結局は他社で契約をされてしまうというリスクをはらんでいます。

不動産業者からしたら、赤字になる可能性のある契約ですので、専任に比べてあまり嬉しくない契約だと言えます。

すべての不動産業者がそうだというわけではありませんが、やはり専任よりも力を抜かれてしまう可能性があるのです。

 

どの方法を選んでも、中古物件情報は「レインズ」というコンピュータ・ネットワーク・システムにおいて会員が共有しています。

ですが、このレインズに登録すること以上の販売活動を行ってくれるかどうかというところが、家を早くオトクに売却できるかに意外と関わってくるポイントなのです。

ここで力を入れて広告、販売活動を行うには、やはり不動産業者にとっても赤字リスクの少ない「専任媒介」「専属専任媒介」の物件を優先したいというのもわかりますよね。

 

ただ、自分が1社だけを見極めるのが難しいといった場合は、一般媒介契約のほうが複数社に見てもらえるというメリットはあります。

もし専任媒介、専属専任媒介契約を結んだ業者が自分の理想とは合わなかった場合も、3ヶ月の契約期間後に契約解除はできます。

ですが、その分の時間がムダになってしまいます。

そして、3ヶ月後にまた違う不動産業者を選択しなおさなければなりません。

 

これらのことを考慮して、自分に合った方法はどのような形態かを考えてから、契約を結びましょう。

 

家の売却、意外とかかる諸費用を知る

 

意外とかかる、家を売却する際の諸費用

 

家を買うときにもいろんな諸費用がかかりましたが、実は売却する際にもやはり、さまざまな諸費用がかかるんです。

売却価格にばかり気を取られて、どれだけの諸費用がかかるかを把握していなければ、その後の生活にも大きく関わってくる可能性があります。

もし売却したお金で住み替えなどを検討されている場合は、特に重要です。

おもな諸費用を見て行きましょう。

 

仲介手数料

 

家の売却時に、不動産業者に対して報酬を支払います。

それが、この仲介手数料です。

売却時にかかる諸費用の内で、もっとも金額が高くなる場合が多いです。

 

仲介手数料は宅建業法によって上限額が定められています。

それぞれの上限額は以下のとおりです。

売却金額が、

・200万円以下なら、売却金額×5％＋消費税

・200万円超～400万円以下なら、売却金額×4％＋2万円＋消費税

・400万円超なら、売却金額×3％＋6万円＋消費税

です。

 

たとえば1500万円で家の売却ができた場合は、

1500万円×3％＋6万円＋消費税＝51万円＋消費税

が、仲介手数料の上限金額となります。

 

あくまでも上記は上限金額ですので、不動産業者によってはこれより安い場合もあります。

 

印紙代

 

不動産売買契約書に貼る収入印紙代が必要です。

収入印紙は、郵便局で購入できます。

 

その年によっては軽減税率の対象となっている場合もありますので、国税庁のホームページで最新情報をチェックする必要があります。

 

住宅ローン残額清算

 

売却したい家にまだ住宅ローンが残っている…といった場合でも、家を売ることは可能です。

しかし、それには条件があるのです。

それは「売却完了時、住宅ローンの残額を全額、一括で返済しなければならない」という条件です。

もし手許に余裕があり、一括で返済できるのであればもちろんなんの問題もありません。

ですが、売却したお金を一括返済に充てたい、もしくは売却したお金にプラスして不足分を支払って一括返済したいといった場合が多いでしょう。

 

そして、売却したお金で一括返済することになったとしても、完済するにはさまざまな費用がかかるのです。

それは銀行手数料、抵当権抹消に関わる手数料などです。

銀行手数料に関しては、ローン商品や銀行によって、繰り上げ返済した場合にどれだけ手数料がかかるかが違ってきます。

自分が借りているローンがどのような条件になっているかを確認しておくことが大事です。

 

また、抵当権抹消には司法書士報酬、登録免許税、印紙税などがかかります。

司法書士報酬は10,000円～、登録免許税、印紙税などは土地・建物それぞれ1,000円ずつ合わせて2,000円かかります。

 

希望額に諸費用を上乗せして、売却金額を考えよう

 

こうした諸費用を合わせると、住宅ローン残額と売却金額をイコールにしても、プラスマイナスゼロというわけにはいかないことがわかりますよね。

もしプラスマイナスゼロ、またはプラスにしたいのであれば、こうした諸費用を希望額に上乗せした金額で家を売却しなければならないというわけです。

そうした面からも、複数の不動産業者に査定をしてもらうということが大事になってきます。

大きな金額が動く家の売却では1万円など小さく感じられるかもしれません。

ですが、そうしたわずかに思える差が、つもりつもれば大きくなるのです。

やはり複数の不動産業者で見積りを依頼し、比較検討してできるだけ高く売れる業者を探しましょう。

 

家を売却したらするべきことは？

 

確定申告する必要がある？

 

家を売却した際、購入時より低い金額で売れるという場合が多いですね。

こうした場合は、税金はかかりません。

ですが、場合によっては所得税の還付が受けられることもあります。

その場合は、確定申告をしなければ戻ってきませんので要注意です。

 

もし購入したときよりも高い金額で家が売却できたら、喜んでいるだけではいけません。

この場合、確定申告は必ずしなければならないのです。

これは不動産売買によって利益が生じたということになるので、住民税と所得税がかかってきます。

ですが、控除となる場合もあります。

いずれにしても、確定申告は必須となっています。

 

確定申告はだいたい2月16日から3月15日までとなっています。

家を売却した場合、その翌年の上記の時期に確定申告をしましょう。

 

利益が出た場合、控除となるのは以下のとおりです。

・譲渡所得が3,000万円以下であった場合

譲渡所得とは、「売却金額－購入価格－取得費－譲渡費用」です。

なお、購入価格は、建物については減価償却費相当額が控除されます。

取得費とは、家の取得の際にかかった仲介手数料、印紙税、リフォーム費用などの諸費用です。

譲渡費用とは、売却の際にかかった仲介手数料、印紙税、広告料などの諸費用となっています。

 

上記の計算をして譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金はかからないのです。

譲渡所得が3,000万円を超えなかった場合は、確定申告をして税金控除してもらう必要があります。

もし確定申告をしなかった場合は、脱税扱いとなったり還付を受けることが出来ずに損をしてしまいます。

 

無事に家を売却した場合も気を抜かず、いずれにせよ確定申告をしておいたほうがいいということを覚えておきましょう。

 

正しい知識と情報は必須です

 

家の売却をする際は、大きな金額が動くもの。

後悔や失敗をしない契約をするためには、正しい知識と情報が必要不可欠です。

希望通りの売却を成功させるために、上記のことを心がけて臨めば、恐るるに足らずです。