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「再建築不可物件」という言葉を聞いた事はあるでしょうか。言葉からすると「建て直し等ができなさそうな物件」というイメージがありますが、建て直しができないというのがイメージできないかと思います。

通常、家が古くなったりすれば住んでいる人によっては引越しやリフォームもあるかもしれませんが、家を一度解体して新しい家を建てる事もあるでしょう。しかし、建て直しができないとなるとどうでしょうか？当然ですが古くなった家が建て直し工事を出来ないのでは住み続けるのは難しく、「再建築不可物件」は大きな問題になりつつありますので、今回は建て直しが出来ない物件「再建築不可物件」についてご紹介していきます。

1.再建築不可物件はどういう物件？

「再建築不可物件」と聞いて「もしかして我が家も再建築不可物件なのでは？」と不安を感じた方もいらっしゃるかもしれません。基本的に建築物の敷地となる土地ですが、これは道路に面していなければならないという法律があります。もしも家の目の前にある道路が法律上正式な道路であれば「再建築不可物件」ではありません。

しかし、道路ではなく法律上「通路扱い」であったり、道幅が狭すぎる（幅員4m未満）、または道路に2m未満しか接していないのであれば、その敷地で建物を建てる事ができませんので「再建築不可物件」に該当する可能性があります。

1-1.路地奥の再建築不可物件

「再建築不可物件」としてよく挙げられる「道路に面していない」という条件になりがちなのが路地奥にある家です。「路地」という事は大抵の場合正式な道路ではなく「通路」という扱いな事も多く、道路ではないため「2ｍ以上接している」としても「再建築不可物件」になってしまいます。実際に路地奥だと「再建築不可物件」である事も多く、現実的に考えて建て替えようとしても資材の搬入などが難しいです。そのため、路地奥の家は建て替えを出来ない事が多く、放置されがちであるために不動産価値としてもあまり高くはありません。そのため、どうしようもないまま放置されている状態の空き家も数多くあります。

1-2.再建築不可物件を更地にするのは？

「再建築不可物件を更地にして駐車場にしてはどうか？」と考えてみるのはどうでしょうか？確かに再建築ができないのであれば更地にして駐車場経営を始めるのも手のように思えます。しかし、路地奥の「再建築不可物件」だとそれすらも難しい可能性があります。まず、路地奥だと車の進入口も狭く、そもそも車が通れる幅があるかどうかも怪しいです。また、車の出入り口が狭い通路一つだけでは出入りも厳しいので厄介なので、そんな使いにくい駐車場に停めてくれるドライバーはほぼいないでしょう。同時に駐車場経営をするとなると立体駐車場と屋根などが一切無い青空駐車場のどちらかですが、立体駐車場は「再建築不可物件」である以上は不可能に近いです。

では、青空駐車場ならできるのかと言えば税制上の問題が発生します。通常、我々が住んでいる家と土地には固定資産税（市街化区域ならば都市計画税も加わる）という維持費がかかっておりますが、土地の上に建物があるとこの固定資産税が軽減される措置があるのです。しかし、青空駐車場だと転用もしやすい事から「更地」という扱いになるため、軽減措置を受ける事ができなくなってしまいます。そのため、「再建築不可物件」を潰して更地にしてしまうと、今度は固定資産税が高くなるだけで維持費の増加に繋がってしまいますので駐車場経営も難しいでしょう。

2.再建築不可物件の資産価値を下げないためには？

家という物は時間と共に老朽化が進んでしまい、それは「再建築不可物件」であっても例外ではありません。しかし、「建て直しが出来ない家」では地震が来ても再建築ができませんし、古い家に住み続けるしかないのか？という悩みを抱える事になります。そこで、「再建築不可物件」特有の対処方法や対策について考えて見ましょう。

2-1.再建築不可物件の資産価値

基本的に家や土地を売る時には不動産屋を挟む事となりますが、その際に避けて通れない調査の一環として査定という不動産の価値を確認する必要があります。なので、「この土地を○万円で売りたいです」と希望価格で売ってほしいと言う事は通用しません。しかし、不動産屋としてもやはり建て直しが出来ない「再建築不可物件」をあまり取り扱いたいとは思えませんし、買い手を探そうにも「再建築不可物件」に指定された土地を買おうだなんて方は滅多とあわられることは無いでしょう。

また、家は人が住めば住むほど、築年数が増えれば増えるほど資産価値が低くなるのは当然ですが、不動産のある場所があまり良い場所でないと当然資産価値も下がります。このように「再建築不可物件」は売る時も一苦労するため、売却に出してみたのは良い物の数年以上たっても不動産屋さんから「買い手が現れた」という連絡が来ない事も珍しい事ではありません。

2-2.再建築不可物件はリフォームするべきか？

建て直しが出来ない「再建築不可物件」ですが、それならばリフォームをするのはどうでしょうか？確かに古くなったとはいえ家を一度潰してまた再建築するというのは多額の費用が必要です。それならば悪い箇所だけを改善するためのリフォームならば、費用も再建築よりも抑える事ができますし、リフォームをしたことで資産価値も下がらないように思えます。また、リフォームされた家であれば買い手も現れやすくなりますので、賃貸にもしやすくはなるでしょう。ただし、資産価値が上がると言ってもリフォームをしただけでは新築の家を超えるのは難しいですし、賃貸でリフォーム費用を回収するとなれば高い賃料設定になる可能性もあります。そうなる可能性も踏まえて「再建築不可物件」をリフォームするべきかどうか考えましょう。

まとめ

「再建築不可物件」という事で建て直しができない不自由さは確かにありますが、一方では資産家に目を付けられ始めてもいるのです。例えば「再建築不可物件」のある土地を手に入れた後に土地の値段が上がる可能性を見据えて資産投資をする可能性もあるからです。また、リフォームをする事で家としての寿命や資産価値も下げずに済むので、「再建築不可物件」であったからとしてもまだ諦める必要性は無いのです。

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