建築後年数の経った空き家も、手を加えればまだまだ家として機能するとしたら、当然浮上してくるのが「リフォーム」ではないでしょうか。古くなった壁紙、浴槽、トイレの交換や、使い辛くなった間取りを変更するまで「リフォーム」の概念はいろいろ。実は「リフォーム」という言葉に加えて「リノベーション」という概念もあることはあまり知られていません。同じようで違うこの二つの概念と、それにまつわるお金についてこの記事ではまとめていきます。

1.「修繕」と「改造」これだけ二つは異なる

こうして熟語で表現すると、このかなり二つは異なることが分かります。とはいっても、大抵この二つは大まかに「リフォーム」と呼ばれているのが一般的です。それでは、次からこの二つの違いを比較してみましょう。

1-1.リフォームとリノベーションの違いとは？

家は年月の経過とともにライフプランに合わなくなってくることがあります。住人が年齢を重ねたことによって、段差を解消し、手すりを付ける必要が生じてきたりするなど、家を細かに補修することを「リフォーム」と言います。

また、最近見直されている言葉として「リノベーション」という言葉があります。こちらは「リフォーム」とほぼ同義で使われている言葉ですが、狭い玄関を広げるために壁を取り払う、土間で寒い三和土をフローリングに変えるなど、家を「補修、改修」ではなく大きく「改造」すること、それを「リノベーション」と言います。

1-2.「新築より安い」が「新築とほぼ同額」に？気をつけたいお金の話

リフォームとリノベーションの良いところは、元々の家の特質を生かして、自由度の高い改造ができることです。一から家を建てるのとは異なり、今ある「資源」を最大限に有効に使うことによって、間取りも使い勝手も異なる家を新たに作り出すことも可能になるのです。

しかし、そこで必ず欠かせないのが「お金」の話です。家の損なわれた部分を補修する「リフォーム」とは異なり、「リノベーション」は壁を取り払ったり、電気、配管を変えるといった大掛かりな補修が必要となり、その分予想もしない費用が発生する可能性もあります。

また、家を大掛かりに変えることになりますので、建築士との仕上がりイメージを含めた詳細な打ち合わせが必要となってきます。描いているビジョンやイメージに近い写真などありましたら、それを建築士に見てもらった上で話を詰めていくと、イメージが伝わりやすくなります。

1-3.リフォーム、リノベーション時の建築確認

家の改装、補修には建築確認申請が必要になる場合があります。建築確認申請とは、建築物が建築基準法、条例に適合しているか審査を受けることです。

申請は役所か建築調査機関に依頼します。この建築確認が必要か否かは「建造物の面積が増えるか増えないか」で分かれます。つまり、壁紙の補修、設備の交換、外壁の塗装を直すなどの「リフォーム」に関しては建築確認は不要ということになります。大規模な修繕、大規模な模様替にも確認申請が必要ですが、建築物の主要構造部の半分以上を壊して改造、つまり「リノベーション」を行う場合には、必ず役所に「建築確認申請」が必要となります。この確認を受けずに、工事を着工することは出来ません。

2.先立つものはお金、リフォームローンを賢く使おう

軽度のリフォームならば、大きく家を変える訳ではないのである程度金額は読める部分はありますが、リノベーションの場合、心配になるのが金銭的な問題です。それでは、次はどうやってリフォームの資金を用意すれば良いのか、また、このリフォームによって固定資産税が現在より上がるか、それとも現状維持のままなのかまとめていきます。

2-1.リフォームローンって？リフォームに欠かせないお金の話

リフォームやリノベーションをしたいと思ってもまず浮上してくるのがお金の話です。新築を立てるよりも安く済むとはいえ、まとまった金額が必要となることは事実です。リフォームやリノベーションには通常の住宅ローンが適用できません。そこで、代わりに利用することになるのが「リフォームローン」になります。

リフォームローンは、借入金額10万円～最高1000万ほどの借入金額対象の小規模ローンになります。金額が大きい住宅ローンと違い、リフォームローンは貸し付け金額が少ないこともあり、審査や担保が不要であったりと貸し付け開始までの時間が短いことも多いのですが、金利が高めです。まずは見積もり金額を業者に算出してもらい、ある程度工事金額のアウトラインを知ってからローンを利用するのが適切と言えます。

通常、住宅ローンなどの大きな額の融資を受けるためには、まず銀行側からの審査、回答を待たなければなりませんが、リフォームローンは100万円までは年収証明が不要であったり、住宅ローンと同等の金利で貸し付けてくれたりと、それぞれの銀行によって特色や細かなセールスポイントがありますから、自分のライフプランにあったローンを選ぶためには、ある程度の時間の余裕を持ち、よく比較検討しておくことが重要となります。

2-2.固定資産税が上がる条件を知ろう

リフォームローンを使い、リフォームやリノベーションの資金を用意できたら、毎年必ず発生する「固定資産税」について考えてみましょう。
まず、固定資産税が上がる要件として

・建物の価値を向上させる改築
・固定資産税の課税対象となる（キッチン、ユニットバス）を新品に入れ替えた
・柱・基礎以外を新品に取り換えた
・増築によって、建物の建坪面積が増えた

という項目が上げられます。

2-3.「固定資産税」はリフォームとリノベーションではどう違う？

上に該当しない「壁紙の張替」「傷んだ部分を補修した」「間取りは変わらないままで古くなったものを新しくした」等の軽度の「リフォーム」では固定資産税の増額はないと考えても良いと思います。固定資産税が増額されるのは「リノベーション」です。

つまり、建物の柱や基礎はそのままで、それ以外を大幅に変えるなどという工事内容は補修の域を超えており、住まい自体の価値も向上することで資産価値が上がったと判断されて評価価値が上昇し、それが固定資産税の増額に繋がるのです。また、固定資産税はもちろん増築前の面積で算出されていますので、面積が増えた分の税金が増えると考えてよいと思います。

3.住宅をエコにすることで補助がもらえることもある

近年注目されているのが「エコ住宅」や「耐震補強住宅」などの住宅。実は中古住宅においても、これらを設置することでエコに配慮した住宅に改築できることがあり、太陽光パネルを屋根に乗せたり、LED照明に変えたりすることなどでも実現できます。そうしたエコ関連の改築によって補助金が貰えることがあります。この項目では、どういった場合それを受けることが出来るのか、まとめました。

3-1.太陽光パネルは資産の価値を上げると判断される？

「資産の価値を上げる改装」という項目は曖昧で、判断が難しく、例として考えられるのが「太陽光パネル」です。太陽光発電で自家発電システムが導入されたりしますし、これこそ資産価値を上げる改装ではないかと思われるのですが、屋根にただ太陽光パネルを乗せたという程度では固定資産税の増額はないようです。

ただし例外もあり、太陽光パネルが屋根を兼ねる改装ですと「資産価値を上げる改装」と判断されるようです。リフォームやリノベーションを考えた時には、役所に確認し、改装工事によって税金が上がるか、それとも現状維持なのかを確認しておくとより安心ですね。

3-2.エコ改修や耐震補強で補助が出ることもある

税金などあれこれ費用も発生するこれらの改装ですが、実は「リフォーム補助金」というものがあります。断熱改修に関連する工事や給湯機器の設置、LED照明の設置などの工事が補助の対象となります。各自治体によって細かな違いはありますが、工事費が5万円〜20万円程度を上限に支給されるようです。

また、耐震診断や耐震補強工事に関しても補助があるようです。上記に該当しない、一般的なリフォームであっても、自治体によって補助があるところもありますので、悩んだときは各自治体に問い合わせてみてくださいね。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事では「リフォーム」と「リノベーション」の違いについて考えて来ました。

・リフォーム
改修、修理のこと。小規模で面積が増えない工事となるので、建築確認申請は必要ない。間取りを変えないで、古いものを新しくした程度の小規模リフォームであれば、固定資産税の増額はない。但し、大規模リフォームと判断されたときは、増額することもある

・リノベーション
改造、大幅に家を改修する作業が発生するため、建築確認申請が必要となる。また、家自体の資産価値が上がるので、固定資産税が上がる

一見同じ意味の言葉のように捉えられている「リフォーム」と「リノベーション」ですが、こうして比較してみると、同じようで明確な違いがあることが分かりますね。それぞれの用途に沿って、家を新しく生まれ変わらせましょう！